Što se kuha pored nove Branimirove?

Još idući tjedan, do 12. ožujka, traje javna rasprava o prijedlogu Izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja područja omeđenog ulicama Banjavčićeva – Heinzelova – Branimirova – Zavrtnica. Radi se o prostoru na krajnjem istočnom rubu zagrebačkog Donjeg Grada koji je nedavno završenim spajanjem nove i stare Branimirove ulice postao iznimno zanimljiv i atraktivan. 

Zagrebački gradonačelnik Milan Bandić kao jedan od svojih velikih projekata često navodi povezivanje nove i stare Branimirove. Radovi su Još idući tjedan, do 12. ožujka, traje javna rasprava o prijedlogu Izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja područja omeđenog ulicama Banjavčićeva – Heinzelova – Branimirova – Zavrtnicazapočeli 2005. godine, a izgradnja prometnice otvorila je put za urbanu transformaciju zapuštenih industrijskih prostora sjeverno od njezinog koridora. Usporedo s gradnjom ceste donesena su i dva urbanistička plana uređenja – prvi za blok južno od Ulice Ljudevita Posavskog, na prostoru nekadašnje stare uljare, a drugi za blok južno od Banjavčićeve ulice.

Plan za blok uz Ulicu Ljudevita Posavskog gotovo je u cijelosti realiziran. Tvrtka Tehnika tu je sagradila nekoliko stambeno poslovnih zgrada, probijene su nove ulice, prostor je uređen i urbaniziran, a u sagrađene zgrade doselilo se oko 2000 novih stanovnika. Međutim, kod realizacije plana za blok uz Banjavčićevu, stvari su išle bitno sporije. Razlog tome bila je relativno gusta postojeća izgradnja što legalnih, što bespravnih objekata i komplicirana vlasnička struktura, isti oni problemi koji su pratili i probijanje Branimirove, koja je u punom profilu završena tek 2016. godine. Zbog svega toga unutar bloka realizirana su tek dva zahvata – dvije stambene zgrade uz sam rub bloka. Sadržaj važećeg urbanističkog plana može se vidjeti na Geoportalu.

Tvrtka Branimirova projekt d.o.o., vlasnik dijela zemljišta unutar bloka, 2017. godine pokrenula je i financirala postupak izrade izmjena i dopuna važećeg plana s obrazloženjem da se izmjene predlažu "kako bi se, slijedom novih vlasničkih odnosa i u skladu s iskazanim namjerama vlasnika Već iz samog programa kojim se definiraju polazišta za izradu novog plana vidljiv je smjer u kojem idu promjene u odnosu na važeći plan: povećan je gradivi prostor i gustoća izgrađenosti, a smanjena površina u javnom korištenju, kao i udio zelenih površina unutar blokazemljišta, na promatranom prostoru uz Branimirovu omogućio završetak ovog rubnog, donjogradskog bloka, odnosno područja za koje je GUP-om planirana urbana preobrazba u prostor pretežito poslovne namjene visokoga urbanog standarda."

U skladu s "iskazanim namjerama vlasnika zemljišta" tvrtka Urbanistica d.o.o. izradila je, a Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj grada verificirao Program za izradu izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja kojim se definiraju polazišta za izradu novog plana. Već iz samog Programa vidljiv je smjer u kojem idu promjene u odnosu na važeći plan: povećan je gradivi prostor i gustoća izgrađenosti, a smanjena površina u javnom korištenju, kao i udio zelenih površina unutar bloka. Ukratko, sve promjene idu na štetu javnog prostora i javnog interesa, a u korist budućih investitora.

Za sve zahvate uz Branimirovu i Heinzelovu ulicu predloženo je povećanje izgrađenosti parcele (odnosno "pokrivenosti" parcele gradnjom) s 50% na 60%, jer se "razradom određenih projekata, izgrađenost građevne čestice do najviše 50% koja je definirana važećim UPU-om, pokazala ograničavajućom za realizaciju određenih poslovnih programa." Za najveći i najznačajniji zahvat unutar bloka, onaj na uglu Branimirove i Heinzelove, ukinuta je obveza prema kojoj na svakoj čestici mora biti minimalno 20% prirodnog terena što u stvarnosti to znači ni više ni manje nego 1000 m² zelenila manje. Nestaje planirani ozelenjeni pješački trg uz Heinzelovu na mjestu odvojka nekadašnjeg industrijskog kolosijeka, prostor koji bi, iako se nalazi na privatnoj površini, predstavljao kvalitetan otvoreni prostor koji funkcionira kao javni. Radi proširenja parkirališta za trgovački centar ukinut je i dio planiranog drvoreda uz novu prometnicu unutar bloka, a udio stambenih površina za gradnju povećan je bez da se izradila analiza postojećih kapaciteta predškolskih i školskih ustanova.

Jedan od lošijih elemenata važećeg plana je to što je jedina javna površina, trg unutar bloka uz križanje dviju internih prometnica, planirana u zoni najveće gustoće postojeće izgradnje i najsitnijih parcela, tako da se za ovaj prostor može očekivati teško i dugotrajno rješavanje imovinsko pravnih odnosa i vrlo je izgledno da on dugo neće biti realiziran. Podsjetimo se samo koliko je trajalo rješavanje imovinskih odnosa za probijanje Branimirove, prometnice od strateškog interesa za grad gdje je kao mehanizam korišteno izvlaštenje. Novi plan se ovim uopće ne bavi jer, kako je rečeno na javnom izlaganju, "plan se ne bavi vlasničkim odnosima".  

Potencijalne probleme prepoznali su gradski stručni odbori kojima je kao dio procedure upućen Program, odnosno Prijedlog odluke o izradi Za najveći i najznačajniji zahvat unutar bloka, onaj na uglu Branimirove i Heinzelove, ukinuta je obveza prema kojoj na svakoj čestici mora biti minimalno 20% prirodnog terena što u stvarnosti to znači ni više ni manje nego 1000 m2 zelenila manjeizmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja područja omeđenog ulicama Banjavčićeva – Heinzelova – Branimirova – Zavrtnica. Prijedlog odluke podržao je samo jedan od četiri uključena stručna odbora. U mišljenju koje je dao Odbor za prostorno uređenje, matično radno tijelo (dokument 1), stoji da za donošenje odluke nema dovoljno informacija, primjerice što se točno namjerava graditi. Zatraženo je da se u odnosu na važeći plan iskaže "postotak planiranog povećanja i u kojim okvirima od minimalnoga do maksimalnoga". Također se navodi da bi "ako se odobrava izgradnja stanova, trebalo riješiti na tom prostoru školovanje djece". Na ovo Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj grada odgovara dopisom (dokument 2) u kojem kaže sljedeće:

"Ističe se da se osnovni parametri izgradnje - ukupna tlocrtna i bruto izgrađenost zone te omjer sadržaja poslovne i stambene namjene, u odnosu na važeći Plan samo neznatno mijenjaju (povećanje ukupne bruto površine u odnosu na važeći plan je manje od 1 % ). Ovim se izmjenama i dopunama predlaže samo preraspodjela parametara iz važećeg Plana unutar obuhvata zone, koja je i nadalje zona mješovite - pretežito poslovne namjene, uz gotovo jednak omjer stambenih u odnosu na poslovne sadržaje."

Kombinacija zatečenog i planiranog unutar prostora bloka dovest će do toga da će u konačnici na ovom prostoru biti manje od 10% zelenila i više od 90% asfalta, betona i zgrada, bez ijedne veće javne površineTreba reći i da je Vijeće gradske četvrti Donji Grad u koju spada ovaj blok podržalo Prijedlog odluke, ali, prema informacijama koje smo dobili od jednog vijećnika, u ponešto neobičnim okolnostima. Naime, iako je na dnevnom redu kao jedna od točaka bio Prijedlog odluke, vijećnici do sjednice nisu dobili materijale te su odluku donijeli na temelju prezentacije koju su na samoj sjednici održali predstavnici investitora.

Usprkos negativnom mišljenju stručnih odbora, Skupština Grada Zagreba je na sjednici održanoj u prosincu 2017. ipak donijela Odluku o izradi izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja područja omeđenog ulicama Banjavčićeva – Heinzelova – Branimirova – Zavrtnica, a već u veljači 2018. oglašena je javna rasprava o prijedlogu Izmjena i dopuna u trajanju od 26. veljače do 12. ožujka 2018. Prijedlog je objavljen na mrežnim stranicama Grada Zagreba, a u prostoru Gradske četvrti Donji grad održano je javno izlaganje.

Uz već spomenute negativne aspekte iz Programa, u prijedlogu Izmjena i dopuna uočeno je i nekoliko novih, u direktnoj suprotnosti kako sa Nije sporno prilagođavanje planova potrebama gospodarstva i poduzetništva, ali to nikako ne smije biti na štetu kvalitete javnog prostora i uz manjak socijalnih i društvenih sadržajasamim Programom, tako i s obrazloženjem koje je ponudio Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj grada. Budući da u tekstualnom dijelu plana nisu na jasan i pregledan način opisani usporedni brojčani parametri za staro i novo stanje, analiza je zahtijevala nešto probijanja kroz šumu razbacanih brojeva. Nije točno da je povećanje ukupne bruto površine manje od 1% u odnosu na važeći plan. Stvarno povećanje zapravo iznosi više od 6% (čak 4531 m² više), a to se ne može smatrati "neznatnim povećanjem". Promijenio se i omjer stambenih u odnosu na poslovne sadržaje, pa je udio stambenih sadržaja povećan s 46,5% na 49,8% ili za 4750 m² više. Analiza pokazuje da je za tu količinu stambenih sadržaja potrebno predvidjeti predškolsku ustanovu s najmanje 4 odgojne skupine, a planom je predviđena i realizirana ustanova sa samo 2 odgojne skupine. Isto tako izostao je odgovor na pitanje mogu li postojeći kapaciteti osnovne škole podnijeti novih 1500 stanovnika.

Uloga mjerodavnih gradskih službi na čelu s Gradonačelnikom jest da pomiri i uskladi privatni i javni interes i stvori bolje i kvalitetnije životno okruženje za sve građanke i građane ZagrebaKombinacija zatečenog i planiranog unutar prostora bloka dovest će do toga da će u konačnici na ovom prostoru biti manje od 10% zelenila i više od 90% asfalta, betona i zgrada, bez ijedne veće javne površine. Moramo se zapitati da li je onda to prostor "visokog urbanog standarda" kakav bi, prema smjernicama GUP-u Grada Zagreba, morao biti. Podsjećamo da se radi o iznimno vrijednom prostoru na rubu užeg središta grada koji zaslužuje da ga se oblikuje s velikom pažnjom. Istovremeno s izradom ovih Izmjena i dopuna, u susjednom bloku Tehnika je inicirala izmjenu GUP-a kojom se predlaže da jedina preostala slobodna površina na kojoj su predviđeni sadržaji za sport i rekreaciju prenamijeni u zonu na kojoj se mogu graditi stambeno poslovni objekti, čemu se oštro suprotstavilo lokalno stanovništvo.

Hvalevrijedna je suradnja Grada i poduzetnika, u ovom slučaju tvrtke Branimirova projekt, da se zapuštena i neizrađena gradska područja urede i privedu konačnoj namjeni. Nije sporno prilagođavanje planova potrebama gospodarstva i poduzetništva, ali to nikako ne smije biti na štetu kvalitete javnog prostora i uz manjak socijalnih i društvenih sadržaja. Uloga mjerodavnih gradskih službi na čelu s Gradonačelnikom jest da pomiri i uskladi privatni i javni interes i stvori bolje i kvalitetnije životno okruženje za sve građanke i građane Zagreba.