Ima li nade za Nadu Dimić?

Podsjetimo, tvornica Nada Dimić, važan je primjer zagrebačke industrijske baštine, no danas je to zapušten i zanemaren gradski prostor koji propada i čeka svoju prenamjenu. Još 2007. godine, kada je vlasnik zgrade bio Željko Kerum, zbog potkopavanja se urušio dio dvorišne građevine, a nakon toga zgradu je od Keruma otkupila tvrtka Elpida čiji je suvlasnik IGH. Govorilo se da će se prenamijeniti u tzv. loft stanove, u hotel, u poslovno stambenu zgradu, ali od realizacije nije bilo ništa, a u međuvremenu zgrada propada.

I za prazno zemljište u središtu bloka bilo je raznih planova, čak je proveden i natječaj za kompleks koji se trebao sastojati od poslovnih i stambenih prostora, te apartmanskog hotela za starije osobe. Ta se investicija, procijenjena na čak 250 milijuna kuna, nikada nije realizirala, a na dijelu zemljišta već godinama se nalazi privremeno parkiralište s naplatom. Tu je i predložena gradnja paviljona neodređene namjene na privatnom zemljištu ispred postojećeg solitera na kojem se inače nalazi prijeko potreban parking za stanare. To je zapravo jedina intervencija na prostoru postojeće gradnje. Čini se da će se od toga odustati, ali s pravom možemo sumnjati da je taj element Plana možda ubačen kao mrkva stanarima baš zato da bi se odustajanjem pokazala kooperativnost i spremnost na suradnju te osluškivanje glasa javnosti

Generalni urbanistički plan Grada Zagreba za ovaj je blok propisao obaveznu izradu urbanističkog plana uređenja, provedbenog dokumenta kojim će se detaljno propisati način i uvjeti gradnje na ovom prostoru. Nositelj izrade UPU-a je Grad Zagreb, odnosno Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj grada, a izradu UPU-a je pokrenula i financirala tvrtka VMD Model.

Budući da je prostor dio Povijesne urbane cjeline Grada Zagreba, morala se izraditi konzervatorska podloga koja će definirati način zaštite i očuvanja dijelova bloka. Iako je postojala konzervatorska podloga iz 2017. godine, u ožujku ove godine Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode izradio je novu.

UPU Bornina – Erdödyjeva – Branimirova – Domagojeva (u nastavku teksta Plan) zapravo se ne bavi niti blokom kao cjelinom niti njegovim odnosom prema susjednim blokovima te prema Donjem gradu. Plan u osnovi zadržava postojeće stanje i bavi se dvjema parcelama – onom neizgrađenom središnjom, čiji je vlasnik VMD, te parcelom na kojoj se nalazi zgrada tvornice Nada Dimić.

U najboljoj tradiciji recentnog zagrebačkog "urbanizma" i Plan i konzervatorska podloga nisu ništa drugo nego dokumenti koji daju legitimitet namjeri investitora da na ovom prostoru zaobiđe ograničenja postojeće planske dokumentacije i izgradi najveću moguću količinu utrživih kvadrata ne vodeći pri tome ni najmanje računa da, za kako za buduću tako i za postojeću izgradnju, osigura minimalne prostorne standarde kao što su dovoljno svjetla i zraka. Stanari postojećih zgrada možda toga još nisu svjesni, ali ako se blok izgradi onako kako je zamislio VMD, značajno će se umanjiti kvaliteta njihovog stanovanja.

Što će se, dakle, graditi na parceli čiji je vlasnik VMD? Bit će to jedna jedina stambeno poslovna građevina duga preko 200 metara koja će se sastojati od jedinstvene dvokatne podzemne garaže na kojoj će u unutrašnjosti bloka stajati nekoliko nadzemnih pojedinačnih solitera, a na rubovima gradnja kojom će se završiti i zatvoriti postojeći ulični potezi Bornine i Branimirove ulice.Na javnom je izlaganju kao jedan od najpozitivnijih aspekata budućeg uređenja bloka istaknuta obveza investitora da osigura pješački prolaz kroz blok u smjeru sjever – jug, odnosno od Bornine do Branimirove ulice. Treba naglasiti da se takav prolaz naziva "pješački prolaz u javnom korištenj" i u stvarnosti se nalazi na privatnom zemljištu

Točan broj solitera u unutrašnjosti bloka još se ne zna, ali zna se da mogu biti tlocrtne površine oko 420 m2 svaki, te visoki čak 9 etaža (P+8) uz napomenu da se na ravnom krovu iznad 8. kata mogu smjestiti pogonski uređaji za grijanje i klimatizaciju.

Soliteri ipak neće biti sasvim "soliterni" jer će se moći međusobno povezati gradnjom visine P+2. Usporedbe radi, za većinu donjogradskih blokova definirana maksimalna visina dvorišne gradnje, odnosno gradnje unutar bloka, je P+3. Za rubne, ulične dijelove određeno je da se moraju uskladiti s visinom postojećih zgrada na koje će se naslanjati.

Svaka gradnja mora poštivati određena ograničenja koja propisuje GUP. To se odnosi na visinu, odnosno katnost gradnje, udaljenost od ruba parcele i susjednih građevina, kao i najveću dopuštenu izgrađenost (pokrivenost parcele gradnjom), propisanu količinu zelenila te na iskoristivost (odnos zbroja površina svih katova nove gradnje prema površini parcele).Već smo više puta vidjeli kako se nakon dovršetka gradnje takvi prolazi ili unutrašnjost blokova obilježavaju znakovima "Privatni posjed" ili "Samo za stanare", a kao jedan od svježijih primjera takve prakse mogu poslužiti upravo zgrade VMD-a na potezu između Branimirove i Ulice Ljudevita Posavskog gdje je zabranjen ulazak u prostor unutar bloka svima osim stanarima

Upravo je koeficijent iskoristivosti (kis) ono što investitora najviše interesira, jer je to broj koji mu govori koliko najviše kvadrata može dobiti na svojoj parceli. Koeficijent pomnožen površinom parcele daje ukupni mogući broj gradivih kvadrata što je za svakog privatnog investitora polazište od kojeg kreće projektiranje. Za parcelu u vlasništvu VMD-a taj koeficijent iznosi 2,5, što znači da na svojoj parceli može dobiti ukupno oko 25.000 m2 izgrađenog prostora.

Ponekad su međutim geometrija parcele i zatečeno stanje takvi da se ne može postići taj maksimum kvadrata i istovremeno zadovoljiti ostale uvjete – dozvoljenu katnost, izgrađenost, udaljenosti i zelenilo. Upravo takva situacija bila je na ovoj parceli jer je GUP jasno i nedvosmisleno propisao da visinu buduće ulične izgradnje treba planirati u skladu s pretežitom visinom postojećih zgrada u bloku koja iznosi P+5, a dok je za gradnju unutar bloka dozvoljeno P+3.

Poštujući ta ograničenja ne može se doći ni blizu maksimalnom mogućem broju gradivih kvadrata, što nikako ne ide u korist investitoru i budućoj zaradi, ali je nužno kako bi se za postojeću i novu gradnju osiguralo dovoljno svjetla i zraka. Zato je ova ograničenja pod svaku cijenu trebalo izbjeći te dolazimo do vrlo kreativnog pristupa prostornom planiranju i manipulaciji putem konzervatorske podloge.

Naime, konzervatorska podloga koja je vrijedila u trenutku donošenja programa za ovaj Plan nije na dovoljno jasan i nedvosmislen način opravdavala predloženu visinu novih građevina, pa je u Gradskom zavodu za zaštitu spomenika kulture i prirode načinjena nova iz koje se to mnogo lakše čita: "Interpolacija nove rahle izgradnje u središnjem dijelu bloka, kao dopuna povijesne fizionomije, podrazumijeva visoke soliterne građevine tlocrtne površine, visine i oblika po uzoru na postojeću soliternu strukturu istočno i zapadno od Domagojeve ulice", stoji u konzervatorskoj podlozi.

Pri tome se ne propisuje udaljenost između tih građevina, već se tek načelno traži da njihov raspored mora omogućiti "kvalitetne uvjete stanovanja, osunčanja i ventilacije". Što to točno znači, prepušteno je najširem tumačenju. 

Dakle, šteta nije počinjena samo Planom, nego i konzervatorskom podlogom gdje se po tko zna koji put pokazalo kako je Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture tek servis koji daje opravdanje za unaprijed donesene odluke. Postojeći soliteri (soliter u bloku visok je P+8, a dva u susjednom bloku P+10) na koje se poziva konzervatorska podloga planirani su na posve drugačijim principima i to tako da se ne nalaze unutar bloka, nego su, iako odmaknuti od ulice, na njegovom rubu. Prostor prema ulici otvoren je i ozelenjen.Sve priče o zelenoj i održivoj gradnji nisu ništa drugo nego šarena laž. Žalosno je što takvu obmanu koju nam servira investitor otvoreno podržava Grad kao nositelj izrade Plana. Isti onaj Grad koji raspolaže našim novcem i koji bi trebao štititi interese svojih građana i učiti ih da stanovanje visokog standarda ne znači skupe sanitarne uređaje, klimu i rolete na daljinski, nego osunčan stan okružen zelenilom koje čisti zrak i smanjuje buku

Da sve bude još gore, plan ne samo da predlaže izgradnju nepoznatog broja takvih solitera unutar bloka, nego omogućuje da se oni međusobno povežu dodatnim zgradama visine P+2 (čitaj još više kvadrata), čime se uvodi potpuno nova urbanistička tipologija koja eliminira i ono malo logike iz konzervatorske podloge. Ostaje za vidjeti hoće li Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode dopustiti ovakvo tumačenje i na koji će ga način opravdati.

Nije katnost jedini sporan element plana. Za parcelu na kojoj se nalazi zgrada tvornice Nada Dimić kao jedna od dozvoljenih namjena uz stanovanje i poslovnu namjenu predlaže se hotel. To ne bi bilo problematično (iako gradnja još jednog hotela u najužem gradskom središtu zapravo jest sporna), kada bi uvjet bio da se potrebe za parkiranjem zadovolje na vlastitoj parceli.

Međutim, plan kaže da se za parcelu Nade Dimić ne moraju osigurati potrebna parkirališta, već se to može riješiti jednokratnom uplatom u gradski proračun. Uplate po nedostajućem parkirnom mjestu jesu visoke, ali obzirom na cijenu kvadrata koju je moguće postići u ovom dijelu grada, za investitora je itekako profitabilno riješiti svoju obavezu na ovakav način, dok će za građane i korisnike prostora problem nedostatka parkirališta ostati trajno.

Upravo to moglo se čuti na javnom izlaganju plana koje je održano prošlog tjedna. Stanovnici bloka žale se na nedostatak parkirališta, što je problem na području čitavog Donjeg grada. Ovim Planom ukida se petnaestak postojećih parkinga, a zbog gradnje će se zatvoriti i privremeno parkiralište na kojem ima mjesta za stotinjak automobila, dok se istovremeno za nove sadržaje koji dolaze u blok ne planira dovoljan broj novih parkinga. Parkiranje za buduću gradnju na VMD-ovoj parceli dimenzionirano je prema načelu 1 mjesto po stanu, što je već na prvi pogled nedovoljno za stanovanje visokog standarda. Sve to stvorit će dodatni pritisak na sve susjedne blokove.

VMD je odavno u medijima najavio gradnju kvalitetnih stanova visokog standarda na prestižnoj lokaciji, a koncept gradnje opisuje kao "zeleno stanovanje" u "pametnim stanovima". Međutim, za ovu u stvarnosti potpuno neizgrađenu parcelu Plan propisuje tek 10% neizgrađenog prirodnog terena, dok primjerice za parcelu Nade Dimić, na kojoj postoji gradnja u dvorišnom i uličnom dijelu, traži 20%. Tako će se koncept "zelenog U najboljoj tradiciji recentnog zagrebačkog "urbanizma" i Plan i konzervatorska podloga nisu ništa drugo nego dokumenti koji daju legitimitet namjeri investitora da na ovom prostoru zaobiđe ograničenja postojeće planske dokumentacije i izgradi najveću moguću količinu utrživih kvadratastanovanja" svesti na zeleni krov garaže za koji Plan bez ikakvih dodatnih zahtjeva i praktički na razini apela navodi da je "na dijelovima predviđenim za sadnju visokostablašica, nužno osigurati adekvatnu količinu supstrata".

Koji i koliki će biti ti "dijelovi" Plan, pogađate, ne definira, ali kada se osiguraju svi potrebni vatrogasni putovi nužni za ovakvu gradnju, mjesta za visokostablašice i bilo kakvu vegetaciju osim travnjaka gotovo da ni neće ostati.

Na javnom je izlaganju kao jedan od najpozitivnijih aspekata budućeg uređenja bloka istaknuta obveza investitora da osigura pješački prolaz kroz blok u smjeru sjever – jug, odnosno od Bornine do Branimirove ulice. Treba naglasiti da se takav prolaz naziva "pješački prolaz u javnom korištenj" i u stvarnosti se nalazi na privatnom zemljištu.

Već smo više puta vidjeli kako se nakon dovršetka gradnje takvi prolazi ili unutrašnjost blokova obilježavaju znakovima "Privatni posjed" ili "Samo za stanare", a kao jedan od svježijih primjera takve prakse mogu poslužiti upravo zgrade VMD-a na potezu između Branimirove i Ulice Ljudevita Posavskog gdje je zabranjen ulazak u prostor unutar bloka svima osim stanarima. Bit će zanimljivo vidjeti koliko dugo će kupci budućih preskupih kvadrata tolerirati srednjoškolce iz nekoliko obližnjih škola kojima bi se jedan takav prostor lako mogao svidjeti.

Ima tu još svega, primjerice dramatično pogrešan podatak o broju postojećih stanova. Umjesto stvarnog broja postojećih stanova kojih ima oko 370, kako su aktivisti platforme Zagreb je naš! ustanovili jednostavnim prebrojavanjem zvona koje im je oduzelo oko pola sata, uzet je nekakav teoretski broj od 257 stanova. Novih stanova bit će 187, pa će tako u bloku biti sveukupno oko 557 stanova, što je za četvrtinu više od onoga što navodi Plan (444). Tako je pogrešno prikazana, odnosno umanjena, buduća gustoća naseljenosti bloka koja je određena brojem stanovnika po hektaru površine.

Tu je i predložena gradnja paviljona neodređene namjene na privatnom zemljištu ispred postojećeg solitera na kojem se inače nalazi prijeko potreban parking za stanare. To je zapravo jedina intervencija na prostoru postojeće gradnje. Čini se da će se od toga odustati, ali s pravom možemo sumnjati da je taj element Plana možda ubačen kao mrkva stanarima baš zato da bi se odustajanjem pokazala kooperativnost i spremnost na suradnju te osluškivanje glasa javnosti.

Koja, usput rečeno teško da bi bila obaviještena o javnom izlaganju i javnoj raspravi o ovom planu da nije bilo inicijative aktivista iz platforme Zagreb je naš! koji su stanarima bloka u poštanske sandučiće ubacili obavijest o javnoj raspravi. Naravno, Grad je učinio ono minimalno što zakon nalaže za objavu javne rasprave, ali procedura je takva da do prosječnog građanina informacija teško dolazi, a javno izlaganje iz nepoznatog razloga nije održano u kvartu, nego u prostorijama susjednog mjesnog odbora.

Sve u svemu, ovaj urbanistički plan uređenja sasvim očekivano ne donosi nikakvu kvalitetu ili javne sadržaje niti za Donji grad, niti za postojeće, niti za buduće stanovnike bloka, ali zato investitoru, što nas nimalo ne čudi, donosi mogućnost ekstra zarade uz pomoć prijateljske asistencije Dakle, šteta nije počinjena samo Planom, nego i konzervatorskom podlogom gdje se po tko zna koji put pokazalo kako je Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture tek servis koji daje opravdanje za unaprijed donesene odlukegradskih službi. U planu se posve otvoreno kao jedan od ciljeva navodi "postizanje izgrađenosti" čime se on svodi na slagalicu kojom se parametri zadani GUP-om kroje i prilagođavaju na način da omoguće i opravdaju nerealno veliku i gustu izgradnju.

Sve priče o zelenoj i održivoj gradnji nisu ništa drugo nego šarena laž. Žalosno je što takvu obmanu koju nam servira investitor otvoreno podržava Grad kao nositelj izrade Plana. Isti onaj Grad koji raspolaže našim novcem i koji bi trebao štititi interese svojih građana i učiti ih da stanovanje visokog standarda ne znači skupe sanitarne uređaje, klimu i rolete na daljinski, nego osunčan stan okružen zelenilom koje čisti zrak i smanjuje buku.

Ali investitoru je daleko profitabilnije izgraditi što više kvadrata, a sve ono što nedostaje zamaskirati skupim pločicama. Cijenu lošeg stanovanja ionako će platiti građani.